Guía · Inmuebles
Alquiler, escritura y zona fronteriza: qué dice la ley
Qué dice la ley paraguaya sobre el plazo y el fin del alquiler, cómo se compra un inmueble o un vehículo por escritura, dónde rige la zona fronteriza y quién paga cada impuesto.
- 5 años
- plazo máximo del contrato de alquiler, salvo construcción o plantaciones de largo plazo, que llegan a 20 años
- 30 días
- validez del certificado de dominio que el escribano necesita para otorgar la escritura
- 50 km
- franja fronteriza donde los extranjeros de países limítrofes no pueden ser dueños de inmuebles rurales, salvo decreto
Contrato de alquiler: qué dice el Código Civil
En el Código Civil paraguayo (Ley 1.183/1985), el alquiler es la locación. El contrato cede el uso y goce de una cosa por un precio cierto en dinero (art. 803).
El plazo máximo es de 5 años. Un plazo más largo queda reducido a 5 años, salvo un inmueble urbano alquilado para construir o un fundo rústico para plantaciones de largo plazo. En esos casos, el contrato puede llegar a 20 años (art. 807).
Si el contrato no fija plazo, la ley presume 1 año para casas sin amueblar y para locales de profesión, industria o comercio (art. 808).
Si el inmueble se vende, la locación sigue por el plazo pactado siempre que el contrato esté inscripto en el Registro (art. 810).
Si una ley especial dice otra cosa, prevalece esa ley (art. 844).
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Obligaciones del inquilino y fin del contrato
El inquilino debe usar el inmueble como se pactó, pagar en término y conservar el bien. También paga los impuestos por el uso del bien. Al terminar, devuelve el inmueble (art. 825).
La falta de pago de dos mensualidades vencidas le permite al dueño pedir la terminación del contrato (art. 837). Si venció el plazo y el inquilino no devuelve el inmueble, el desahucio se cumple dentro de 10 días desde la notificación de la sentencia (art. 838).
Al devolver, vale el estado descripto al inicio. Sin descripción, se presume que el inquilino recibió el inmueble en buen estado (art. 840). Por eso te sugerimos un inventario firmado con fotos.
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Compra de inmueble: escritura y Registro
La compraventa de un inmueble se hace por escritura pública (art. 700). Un contrato privado no cierra la venta. Vale como obligación de firmar la escritura, que se puede exigir ante el juez (arts. 701 y 702).
La propiedad se transmite por contrato. Para que tenga efecto frente a terceros, el título se inscribe en el Registro de Inmuebles (art. 1.968).
Ningún escribano puede otorgar la escritura sin el certificado de dominio y condiciones actuales del bien. El Registro lo expide en un plazo máximo de 10 días y vale 30 días. Mientras está vigente no se inscriben embargos ni otras restricciones sobre el bien. La escritura otorgada durante su vigencia se inscribe en 20 días como máximo desde su presentación (Código de Organización Judicial, art. 280).
El vendedor debe cancelar las inscripciones que perjudiquen al comprador (art. 762). Si hubo seña, quien la dio puede arrepentirse perdiéndola. Quien la recibió puede arrepentirse devolviéndola con otro tanto de su valor (art. 723).
Zona de seguridad fronteriza
La Ley 2.532/2005 fija la zona de seguridad fronteriza: una franja de 50 km junto a las fronteras terrestres y fluviales. Ahí, los extranjeros de países limítrofes no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales. Tampoco las personas jurídicas integradas en su mayoría por ellos. La excepción requiere un decreto del Poder Ejecutivo por interés público.
Los escribanos no pueden elevar a escritura pública esos negocios. El acto contrario a la ley es nulo y lleva una multa del doble del valor de la operación.
La ley también manda que las certificaciones del Catastro indiquen si el inmueble está total o parcialmente en la zona (art. 7). Antes de cualquier seña, verificamos si el inmueble es rural y si está en esa franja.
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Vehículos: escritura y certificado
La transferencia de un vehículo también se hace por escritura pública, previo certificado de no gravamen del Registro (Código Civil, art. 2.071).
Para la escritura, el escribano obtiene los certificados de condiciones de dominio y de anotaciones personales (Ley 5.236/2014). Con la transferencia, la cédula del automotor caduca. El vendedor la devuelve y el comprador obtiene una nueva con la misma matrícula (Ley 608/1995, art. 14).
Impuestos oficiales de la operación
Según el Código Civil, comprador y vendedor pagan por partes iguales los impuestos y gastos del contrato, salvo ley imperativa o pacto distinto (art. 757).
Si el vendedor es persona física residente, paga IRP del 8 % sobre la renta neta. La renta neta es la menor entre el 30 % del precio y la ganancia real documentada. Si el vendedor no es residente, paga INR del 15 % sobre el 30 % del valor. Registros Públicos no da entrada a la escritura sin el comprobante de ese impuesto (Ley 6.380/2019, art. 137).
Cuando la venta está gravada por el IVA, la base es el 30 % del valor de la operación. En el alquiler, el IVA lo debe quien da el inmueble en locación, aunque sea persona física, sobre el monto mensual.
Para la venta de inmuebles y el alquiler de vivienda, la ley fija un IVA del 5 %. También autoriza al Poder Ejecutivo a subir esa tasa hasta el 10 % (art. 90).
Firmar desde Brasil u otro país
El poder para que alguien te represente en actos que requieren escritura pública también se otorga por escritura pública (art. 700).
Los actos celebrados en el extranjero sobre inmuebles en Paraguay valen si constan en instrumento público legalizado. Solo producen efectos después de protocolizarse por orden de juez e inscribirse en el registro (art. 24).
Paraguay aprobó el Convenio de La Haya por la Ley 4.987/2013, y Brasil lo promulgó por el Decreto 8.660/2016. Para certificar la firma de un documento público, la única formalidad exigible es la apostilla (art. 3).
Requisitos y documentos
- Compraventa de inmueble: escritura pública.
- Certificado de dominio y condiciones actuales del inmueble, expedido por el Registro, en manos del escribano.
- Comprobante del IRP o INR del vendedor para inscribir la escritura.
- Inscripción del título en el Registro de Inmuebles para tener efecto frente a terceros.
- Vehículo: escritura pública previo certificado de no gravamen.
- Poder para actos por escritura: también por escritura pública.
- Documento público emitido en Brasil: apostilla.
- Inmueble rural en la franja de 50 km: prohibido a extranjeros de países limítrofes, salvo decreto.
Costos oficiales
Tasas del organismo, que se pagan directo a él. No incluyen honorarios.
| Concepto | Monto | Vigencia |
|---|---|---|
| IRP por la ganancia en la venta de un inmueble (vendedor persona física residente) | 8 % sobre la renta neta: la menor entre el 30 % del precio y la ganancia real documentada | Ley 6.380/2019, arts. 59 y 60 (texto de la BACN consultado el 27/10/2026) |
| INR en la venta de un inmueble (vendedor no residente) | 15 % sobre el 30 % del valor de venta | Ley 6.380/2019, arts. 75 y 76 (texto de la BACN consultado el 27/10/2026) |
| IVA en la venta de un inmueble gravada por el impuesto | 5 % sobre el 30 % del valor de la operación | Ley 6.380/2019, arts. 85 y 90 (texto de la BACN consultado el 27/10/2026); el Poder Ejecutivo puede subir la tasa hasta el 10 % |
| IVA en el alquiler de un inmueble para vivienda | 5 % sobre el alquiler mensual | Ley 6.380/2019, arts. 82, 85 y 90 (texto de la BACN consultado el 27/10/2026); el Poder Ejecutivo puede subir la tasa hasta el 10 % |
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Preguntas frecuentes
¿Un brasileño puede comprar un inmueble en Paraguay?
La Ley 2.532/2005 prohíbe que extranjeros de países limítrofes, como Brasil, sean dueños de inmuebles rurales en la franja de 50 km de la frontera, salvo decreto. Para otros inmuebles, el abogado analiza tu caso antes de cualquier seña.
¿Vale un contrato privado de compra de inmueble?
Vale como obligación de firmar la escritura, pero no cierra la venta. La compraventa de un inmueble exige escritura pública (arts. 700 y 701 del Código Civil).
¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de alquiler en Paraguay?
5 años. Para construir en un inmueble urbano o para plantaciones de largo plazo, hasta 20 años (art. 807 del Código Civil).
¿Qué pasa si venden el inmueble que alquilo?
La locación sigue por el plazo pactado si el contrato está inscripto en el Registro (art. 810 del Código Civil).
¿Quién paga los impuestos de la compraventa?
Según el Código Civil, las partes pagan por mitades los impuestos y gastos del contrato, salvo ley o pacto (art. 757). El impuesto a la renta por la venta es del vendedor: IRP si es persona física residente, INR si no es residente.
¿Puedo comprar desde Brasil?
Podés otorgar un poder por escritura pública, con apostilla si lo firmás en Brasil. Los actos celebrados en el extranjero sobre inmuebles en Paraguay se protocolizan por orden de juez y se inscriben (art. 24 del Código Civil).
Fuentes oficiales
- Ley N° 1.183/1985 Código Civil, Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional. PDF oficial escaneado: arts. 700 a 702, 723, 757, 762, 803, 807, 808, 810, 825 (inicio), 837, 838, 840, 844, 1.968 y 2.071 verificados con lectura visual de las páginas 87, 88, 90, 96, 97, 101, 102, 105, 108, 260 y 273; resto del art. 825 por OCR (pág. 106). Art. 24 leído en el texto HTML de la misma ficha de la BACN · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 1.838/2001, que modifica el art. 280 de la Ley N° 879/1981 Código de Organización Judicial (certificado de dominio y plazos del Registro), Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 2.532/2005 que establece la zona de seguridad fronteriza de la República del Paraguay (arts. 1, 2, 5, 7 y 8), promulgada el 17/02/2005, Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 608/1995 que crea el sistema de matriculación y la cédula del automotor (arts. 3, 4 y 14), Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 5.236/2014 que modifica los arts. 9, 10 y 12 de la Ley N° 608/95 (escritura y certificados de dominio de automotores), Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 6.380/2019 De modernización y simplificación del sistema tributario nacional (arts. 49, 59, 60, 72, 75, 76, 82, 85, 90 y 137), Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Ley N° 4.987/2013 que aprueba el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros (La Haya, 1961), art. 3, Biblioteca y Archivo del Congreso Nacional · consultada el 27/10/2026
- Decreto N° 8.660/2016 (Brasil), promulga la Convención de La Haya sobre la eliminación de la legalización de documentos públicos extranjeros; en vigor para Brasil desde el 14/08/2016 (art. 3: la apostilla como única formalidad) · consultada el 27/10/2026
Información revisada en octubre de 2026. Los plazos y las tasas dependen de cada organismo y pueden cambiar. Información general: no reemplaza el análisis de tu caso.
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