Aluguel, escritura e faixa de fronteira: o que diz a lei

Contrato de aluguel: o que diz o Código Civil

No Paraguai, o aluguel se chama locación e está no Código Civil (Lei 1.183/1985). O contrato cede o uso de uma coisa por um preço certo em dinheiro (art. 803).

O prazo máximo é de 5 anos. Um prazo maior fica reduzido a 5 anos, salvo terreno urbano alugado para construir ou terra rural para plantações de longo prazo. Nesses casos, o contrato pode chegar a 20 anos (art. 807).

Se o contrato não fixa prazo, a lei presume 1 ano para casas sem mobília e para locais de profissão, indústria ou comércio (art. 808).

Se o imóvel for vendido, o aluguel continua pelo prazo combinado desde que o contrato esteja inscrito no Registro (art. 810).

Se uma lei especial disser outra coisa, vale a lei especial (art. 844).

Fontes: 1

Obrigações do inquilino e fim do contrato

O inquilino deve usar o imóvel como combinado, pagar no prazo e conservar o bem. Também paga os impostos ligados ao uso do bem. No fim, devolve o imóvel (art. 825).

A falta de pagamento de dois aluguéis vencidos permite ao proprietário pedir o fim do contrato (art. 837). Se o prazo acabou e o inquilino não devolve o imóvel, o despejo se cumpre em 10 dias a partir da notificação da sentença (art. 838).

Na devolução, vale o estado descrito no início. Sem descrição, presume-se que o inquilino recebeu o imóvel em bom estado (art. 840). Por isso, sugerimos uma vistoria assinada, com fotos.

Fontes: 1

Compra de imóvel: escritura e Registro

A compra de imóvel deve ser feita por escritura pública (art. 700). Um contrato particular não conclui a venda. Ele vale como obrigação de assinar a escritura, que pode ser exigida na Justiça (arts. 701 e 702).

A propriedade se transmite pelo contrato. Para valer perante terceiros, o título precisa ser registrado no Registro de Imóveis (art. 1.968).

Nenhum tabelião (escribano público) pode lavrar a escritura sem o certificado de domínio e condições atuais do bem. O Registro emite o certificado em até 10 dias. Ele vale por 30 dias. Nesse período não se inscrevem penhoras nem outras restrições sobre o bem. A escritura assinada durante a validade do certificado deve ser inscrita em até 20 dias depois de apresentada (Código de Organização Judicial, art. 280).

O vendedor deve cancelar as inscrições que prejudiquem o comprador (art. 762). Se houver sinal, quem pagou pode desistir perdendo o sinal. Quem recebeu pode desistir devolvendo o sinal em dobro (art. 723).

Fontes: 1, 2

Faixa de fronteira e imóveis rurais

A Lei 2.532/2005 criou a zona de segurança fronteiriça: uma faixa de 50 km ao longo das fronteiras terrestres e fluviais. Nela, estrangeiros de países vizinhos não podem ser proprietários, condôminos nem usufrutuários de imóveis rurais. A regra vale também para empresas formadas em maioria por eles. A exceção depende de decreto do Poder Executivo por interesse público.

Os tabeliães não podem lavrar escrituras desses negócios. O ato contrário à lei é nulo e gera multa do dobro do valor da operação.

A lei também manda que as certidões do Cadastro indiquem se o imóvel fica total ou parcialmente na faixa (art. 7). Antes de qualquer sinal, verificamos se o imóvel é rural e se está nessa faixa.

Fontes: 3

Veículos: escritura e certificado

A transferência de veículo também se faz por escritura pública, com certificado prévio de que não há gravame no Registro (Código Civil, art. 2.071).

Para lavrar a escritura, o tabelião obtém os certificados de condições de domínio e de anotações pessoais (Lei 5.236/2014). Com a transferência, a cédula do veículo perde a validade. O vendedor devolve a cédula e o comprador tira uma nova com a mesma matrícula (Lei 608/1995, art. 14).

Fontes: 1, 5, 4

Impostos oficiais da operação

Pelo Código Civil, comprador e vendedor dividem em partes iguais os impostos e despesas do contrato, salvo lei imperativa ou acordo diferente (art. 757).

Se o vendedor é pessoa física residente, paga IRP de 8 % sobre a renda líquida. A renda líquida é o menor valor entre 30 % do preço e o ganho real comprovado. Se o vendedor não é residente, paga INR de 15 % sobre 30 % do valor. O Registro não aceita a escritura sem o comprovante desse imposto (Lei 6.380/2019, art. 137).

Quando a venda está sujeita ao IVA, a base é 30 % do valor da operação. No aluguel, o IVA é devido por quem dá o imóvel em locação, mesmo pessoa física, sobre o valor mensal.

Para a venda de imóveis e o aluguel residencial, a lei fixa IVA de 5 %. Ela também autoriza o Poder Executivo a subir essa taxa até 10 % (art. 90).

Fontes: 1, 6

Assinar estando no Brasil

A procuração para representar você em atos que exigem escritura pública também precisa ser feita por escritura pública (art. 700).

Atos assinados no exterior sobre imóveis no Paraguai valem se constarem de instrumento público legalizado. Eles só produzem efeitos depois de protocolados por ordem de juiz e inscritos no registro (art. 24).

O Paraguai aprovou a Convenção da Haia pela Lei 4.987/2013, e o Brasil a promulgou pelo Decreto 8.660/2016. Para atestar a assinatura de um documento público, a única formalidade exigível é a apostila (art. 3).

Fontes: 1, 7, 8

Requisitos e documentos

• Compra de imóvel: escritura pública.
• Certificado de domínio e condições atuais do imóvel, emitido pelo Registro, nas mãos do tabelião.
• Comprovante do IRP ou INR do vendedor para inscrever a escritura.
• Inscrição do título no Registro de Imóveis para valer perante terceiros.
• Veículo: escritura pública com certificado prévio de não gravame.
• Procuração para atos por escritura: também por escritura pública.
• Documento público emitido no Brasil: apostila.
• Imóvel rural na faixa de 50 km: vedado a estrangeiros de países vizinhos, salvo decreto.

Fontes: 1, 2, 6, 7, 3

Custos oficiais

Taxas do órgão, pagas direto a ele. Não incluem honorário.

Fontes: 6